2026년 세제개편안 총정리 — 종부세·양도세·상속증여세 어떻게 바뀌나
김프로 · 2026. 8. 18.
기획재정부가 2026년 8월 3일 세제발전심의위원회를 열고 발표한 ’2026년 세제개편안’에는 부동산 보유·상속·증여와 관련된 내용이 여러 건 담겨 있습니다.
항목별로 따로 발행했던 글을 한 페이지로 모았습니다. 아직 국회 심의 전인 정부안 단계라는 점은 모든 항목에 공통으로 적용되니, 먼저 짚고 시작하겠습니다.
무엇이 바뀌나 — 한눈에 보기
| 항목 | 핵심 변화 | 시행 예정 시점 |
|---|---|---|
| 종합부동산세 | 실거주 1주택자 공제 12억→14억원 확대, 비거주자는 12억→9억원 축소 | 국회 통과 후 순차 적용 |
| 양도세 장기보유특별공제 | 보유기간 공제 축소, 실거주기간 공제 확대 (10년 실거주해야 최대 80%) | 2028년 일부 적용, 2029년 전면 적용 |
| 가업상속공제 | 한도 600억→1000억원 확대, 대신 경영기간 10년→30년·사후관리 5년→10년으로 강화 | 2027년 7월 1일 이후 상속분 |
| 저PBR 기업 상속·증여세 | 주가 누르기로 의심되는 저PBR 기업 대주주는 평가액을 최소 30% 높게 적용 | 2027년 4월 1일 이후 상속·증여분 |
종합부동산세 — 실거주는 보호, 비거주·초고가는 강화
핵심은 ‘주택 수’ 중심에서 ‘실거주 여부와 주택 가액’ 중심으로 종부세 체계를 바꾸는 것입니다. 실제로 살고 있는 1주택자는 공제를 늘려주고, 세컨하우스나 갭투자성 비거주 주택, 시가 30억원이 넘는 초고가 주택은 부담을 늘리는 방향입니다.
→ 공제 기준 변화와 공정시장가액비율 조정까지는 종합부동산세 개편, 내 집은 세금이 오르나 내리나 참고
양도소득세 장기보유특별공제 — ’보유’보다 ‘거주’
집을 팔 때 붙는 양도세를 깎아주는 장특공제가 ’오래 갖고 있었나’보다 ’오래 실제로 살았나’를 기준으로 바뀝니다. 2029년부터는 10년 이상 실거주해야 최대 80% 공제를 받을 수 있습니다.
→ 연도별 적용 방식과 1주택자 기본공제 확대는 양도세 장특공제 개편, ’보유’보다 ’거주’가 중요해진다 참고
가업상속공제 — 한도는 늘고, 문턱은 높아지고
부모의 중소·중견기업을 자녀가 물려받을 때 상속세 부담을 줄여주는 가업상속공제 한도가 최대 1000억원까지 늘어납니다. 다만 경영기간(10년→30년)과 사후관리 기간(5년→10년) 요건이 함께 강화돼, 오래 회사를 운영해온 창업주에게 유리한 방향입니다.
→ 경영기간별 공제액 계산 방식은 가업상속공제 한도 1000억원 확대, 대신 깐깐해진 조건 참고
저PBR 기업 상속·증여세 — ‘주가 누르기’ 차단
일부 대주주가 상속·증여 시점에 맞춰 배당을 줄이거나 자사주를 매입하지 않는 방식으로 주가를 의도적으로 낮게 유지해 세금을 줄이는 관행을 막는 개편입니다. 저PBR 요건에 해당하면 상속·증여세 평가액이 최소 30% 이상 높게 적용됩니다.
→ 저PBR 판단 기준과 ‘주가 누르기’ 추정 요건은 저PBR 기업 대주주, 상속·증여세 최소 30% 더 낸다 참고
이 개편안, 국회는 언제 통과하나
위 네 가지 항목은 모두 같은 절차를 밟습니다.
- 2026년 8월 4일~20일: 입법예고
- 2026년 8월 27일: 차관회의
- 2026년 9월 1일: 국무회의
- 2026년 9월 3일 이전: 정기국회 제출
- 이후: 국회 심의·의결을 거쳐야 최종 확정
즉 지금은 아직 정부안 단계이고, 국회 논의 과정에서 세부 수치나 시행 시점이 바뀔 수 있습니다. 실제 매매·상속·증여 계획이 있다면 최종 법안이 확정될 때까지 세무 전문가와 시나리오별로 미리 점검해두는 것이 안전합니다.
참고 — 개편안과 별도로 이미 확정된 다주택자 세금도 있습니다
위 네 항목은 모두 국회 통과가 필요한 정부안이지만, 기준시가 12억원 초과 주택 2채 이상을 보유한 경우에 적용되는 ‘간주임대료’ 과세 확대는 이번 세제개편안과 무관하게 이미 국세청이 안내한 확정 사항입니다. 다주택자라면 함께 확인해두면 좋습니다.
→ 자세한 내용은 고가주택 2채 이상 보유자, 2026년부터 ‘간주임대료’ 과세 대상 될 수 있다 참고
정리하며
이번 세제개편안의 부동산·상속증여세 파트는 “실제로 살고, 오래 운영한” 사람은 보호하고, 비거주·고가·편법적 절세는 부담을 늘리는 방향으로 요약할 수 있습니다.
다만 네 항목 모두 아직 국회 문턱이 남아있는 정부안인 만큼, 지금 당장 결정을 내리기보다는 일정표를 기억해두고 국회 심의 상황을 함께 지켜보시길 권합니다.
출처
- 안 살면 稅폭탄… 거주 공제 12억→14억, 비거주 12억→9억 [2026 세제 개편] — 파이낸셜뉴스
- 택스넷 — 2026년 세제개편안 장기보유특별공제 개편 요약
- 뉴스핌 — [2026 세제개편] 가업상속공제 최대 1000억으로 확대…경영요건 10년→30년 강화
- 파이낸셜뉴스 — ‘주가 누르기’ 기업 상속세 더 낸다…평가 기준 대폭 변경 [2026 세제개편]
자주 묻는 질문
종합부동산세 개편으로 실거주 1주택자는 어떻게 되나요?
종부세 기본공제 기준이 12억원에서 14억원으로 올라갑니다. 반대로 실거주하지 않는 1주택자는 12억원에서 9억원으로 낮아집니다.
양도세 장기보유특별공제는 언제부터 바뀌나요?
2029년부터 보유기간 공제가 완전히 없어지고, 10년 이상 실거주해야 최대 80% 공제를 받을 수 있습니다.
가업상속공제 한도는 얼마까지 늘어나나요?
최대 600억원에서 1000억원으로 늘어나지만, 경영기간 요건이 10년에서 30년으로, 사후관리 기간이 5년에서 10년으로 강화됩니다.
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