보유세 완전정리 — 재산세·종부세, 언제 얼마 내고 9월엔 뭘 신고하나
김프로 · 2026. 8. 26.
집을 갖고 있으면 파는 것과 상관없이 해마다 내는 세금이 있습니다. 이걸 보유세라고 부릅니다.
보유세는 하나가 아니라 둘입니다. 재산세와 종합부동산세, 걷는 곳도 내는 시기도 다릅니다. 이 페이지에 연간 일정과 1주택자가 챙길 것을 한 번에 모았습니다.
보유세는 재산세와 종부세 두 가지입니다
보유세란 부동산을 보유하고 있다는 사실 자체에 매기는 세금을 말합니다. 팔 때 내는 양도소득세, 살 때 내는 취득세와는 구분됩니다.
| 구분 | 재산세 | 종합부동산세 |
|---|---|---|
| 걷는 곳 | 지자체 (지방세) | 국세청 (국세) |
| 누가 내나 | 집이 있으면 대부분 | 공시가격이 기본공제를 넘는 경우만 |
| 기본공제 | 없음 | 1세대 1주택 12억원 / 그 밖의 개인 9억원 |
| 납부 시기 | 7월 16 |
12월 1~15일 |
| 계산 방식 | 고지서대로 납부 | 고지서대로 납부 (신고 선택도 가능) |
둘 다 과세기준일은 6월 1일로 같습니다. 이날 등기부상 소유자가 그해 보유세를 전부 부담합니다. 5월 말에서 6월 초 사이 매매를 앞두고 잔금일을 조정하는 이유가 여기에 있습니다.
보유세 연간 일정 한눈에
| 시기 | 할 일 |
|---|---|
| 6월 1일 | 과세기준일. 이날 소유자가 그해 납세의무자 |
| 7월 16~31일 | 주택분 재산세 1기분 납부 |
| 9월 16~30일 | 주택분 재산세 2기분·토지분 재산세 납부 |
| 9월 16~30일 | 종부세 합산배제 신고·과세특례 신청 |
| 12월 1~15일 | 종합부동산세 납부 |
9월은 두 가지가 겹칩니다. 내는 것(재산세 2기분)과 신고하는 것(종부세 특례)이 같은 기간이라 하나만 하고 끝냈다고 착각하기 쉬운 달입니다.
재산세 — 1주택자는 두 가지 완화 장치
주택분 재산세는 세 부담을 나누려고 7월과 9월 두 번에 걸쳐 걷습니다. 다만 산출세액이 20만원 이하면 7월에 한 번만 부과합니다.
1세대 1주택자에게는 계산 단계가 다른 두 가지 완화 장치가 붙습니다.
- 공정시장가액비율: 공시가격을 전부 반영하지 않고 일부만 반영하는 장치입니다. 2026년 1주택자는 공시가격 3억원 이하 43%, 3억원 초과 6억원 이하 44%, 6억원 초과 45%가 적용되고 다주택자·법인은 60%입니다.
- 특례세율: 공시가격 9억원 이하 1세대 1주택은 표준세율(0.1~0.4%)에서 0.05%포인트를 깎아줍니다.
공시가격이 급등해도 세액 증가폭을 묶는 세부담상한(전년 대비 105~130%)도 있습니다.
→ 납부기간, 분납, 가산세 계산까지 자세히 보려면 9월 재산세 2기분 납부기간과 1주택 특례
종합부동산세 — 넘는 사람만 내는 세금
종부세는 사람별로 보유한 주택 공시가격을 합쳐 기본공제를 넘는 부분에만 매깁니다. 1세대 1주택자는 12억원, 그 밖의 개인은 9억원이 기본공제입니다.
여기에 공정시장가액비율 60%를 곱해 과세표준을 구합니다. 즉 공시가격이 공제 기준을 조금 넘는 정도라면 실제 세액은 생각보다 크지 않은 경우가 많습니다.
9월에 챙길 것은 두 가지입니다.
- 합산배제 신고: 요건을 갖춘 임대주택, 사원용 주택, 미분양주택 등을 계산에서 빼달라고 신고
- 과세특례 신청: 부부 공동명의 1주택자 특례 등 유리한 계산 방식 선택
→ 부부 공동명의 특례의 유불리 계산과 신청 방법은 종부세 9월 신고기간과 공동명의 1주택자 특례
2027년 이후 바뀔 것들
2026년 8월 3일 발표된 세제개편안에는 종부세 체계를 ’주택 수’에서 ‘실거주 여부와 가액’ 중심으로 옮기는 내용이 담겼습니다.
- 공정시장가액비율: 현행 60% → 2027년 70% → 2028년 1세대 1주택자 외 80%
- 실거주 1주택자 기본공제: 12억원 → 14억원
- 실제로 살지 않는 1주택자 기본공제: 12억원 → 9억원
아직 국회 심의를 거치지 않은 정부안 단계라 확정된 법이 아닙니다.
→ 개편안의 종부세 항목은 종합부동산세 개편, 내 집은 세금이 오르나 내리나에, 양도세·상속증여세까지 포함한 전체는 2026년 세제개편안 총정리에 있습니다.
상황별 체크리스트
1세대 1주택자라면
- 7월·9월 재산세 고지서에 특례세율이 반영됐는지 확인
- 공시가격이 12억원에 가깝다면 12월 종부세 고지 여부 확인
- 부부 공동명의라면 9월 16~30일에 과세특례 신청 검토
다주택자라면
- 재산세 공정시장가액비율 60% 적용, 1주택 특례 없음
- 합산배제 요건(등록임대주택 등)에 해당하는 주택이 있는지 9월에 확인
- 개편안 통과 시 공정시장가액비율 80% 적용 대상
올해 집을 사고팔았다면
- 잔금일이 6월 1일 전인지 후인지부터 확인
- 6월 1일 현재 소유자가 그해 재산세·종부세를 전부 부담
정리하며
보유세는 재산세와 종부세 두 갈래이고, 기준이 되는 날짜는 6월 1일 하나입니다. 7월과 9월에 재산세를 내고 12월에 종부세를 내되, 9월 16~30일에는 종부세를 줄일 수 있는 신고·신청 기회가 함께 열립니다.
고지서는 오면 그냥 내는 것으로 생각하기 쉽지만, 1주택 특례가 빠졌거나 공동명의 특례를 신청하지 않아 더 낸 사례가 적지 않습니다. 올해는 9월 달력에 ’재산세 납부’와 ‘종부세 신고’ 두 줄을 따로 적어두세요.
출처
- 종합부동산세 합산배제 및 과세특례 신고 — 국세청
- 공동명의 1주택자 과세특례 — 국세청
- 1주택자 공정시장가액비율 43∼45% 그대로 유지 — 한국세정신문
- 부부 공동명의 1주택자, 종부세 산정 시 다주택자 될 수도 — 한국경제
- 2026년 세제개편안 — 법률신문
자주 묻는 질문
재산세와 종합부동산세는 뭐가 다른가요?
재산세는 지자체가 걷는 지방세로 집이 있으면 누구나 냅니다. 종합부동산세는 국세청이 걷는 국세로 공시가격 합계가 기본공제(1세대 1주택 12억원, 그 밖의 개인 9억원)를 넘는 경우에만 냅니다.
보유세는 언제 내나요?
주택분 재산세는 7월 16~31일과 9월 16~30일에 두 번 나눠 내고, 종합부동산세는 12월 1~15일에 냅니다. 산출세액이 20만원 이하인 재산세는 7월에 한 번에 부과합니다.
6월 1일에 집을 팔면 그해 보유세는 누가 내나요?
재산세와 종합부동산세 모두 과세기준일이 6월 1일입니다. 6월 1일 현재 소유자가 그해 세금을 전부 부담하므로, 6월 2일에 팔았다면 판 사람이 냅니다.
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