다가구주택 4층까지 허용 — 8·13 대책, '사라진 빌라' 공급 되살린다

김프로 · 2026. 8. 19.

8월 13일 발표된 ’전월세 및 매매시장 안정을 위한 주택 신속공급 방안’에는 아파트만큼 눈에 띄지 않지만 전월세 시장에 직접 영향을 주는 대목이 있습니다. 비아파트, 흔히 ’빌라’로 불리는 다세대·다가구주택 공급 대책입니다.

전세사기 사태 이후 빌라 시장은 사겠다는 사람도, 짓겠다는 사람도 급격히 줄었습니다. 이번 대책은 그 공백을 메우려고 건축 규제와 금융·세제를 한꺼번에 손봤습니다.

무엇이 어떻게 바뀌나

다세대주택은 각 호실이 따로 등기되는 4층 이하 공동주택이고, 다가구주택은 건물 전체가 한 사람 소유인 단독주택이라 호실별로는 팔 수 없습니다. 바뀌는 내용은 다음과 같습니다.

건축면적: 660㎡ 미만 → 1,000㎡ 미만. 지금까지는 규모가 커지면 두 개 동으로 쪼개 지어야 했는데, 앞으로는 한 동으로 지을 수 있습니다.
다가구주택 층수: 3개층 이하 → 4개층 이하. 같은 면적에서 가구 수를 약 33% 더 공급할 수 있다는 게 정부 설명입니다.
도시형생활주택(다세대형): 건축위원회 심의를 거쳐 주변 환경에 미치는 영향이 적다고 판단되면 5개층 → 최대 6개층까지 허용(시행령 개정 추진).
일조권 규제: 상층부를 계단식으로 깎아 설계해야 했던 부분을 개선해 수직으로 올릴 수 있게 합니다.

건축법 개정안은 국회 본회의를 통과했고, 세부 기준을 담은 하위법령은 연내 시행이 목표입니다.

규제만 풀어서는 실제로 삽을 뜨지 않기 때문에 자금과 세금 지원이 함께 붙었습니다.

건설자금 대출: 한도 7,000만원 → 9,000만원, 금리 3.5% → 3.2%
주택담보대출(LTV): 신축 일반주택 매입은 규제지역 30%·비규제지역 60%, 헐고 새로 짓기 위한 멸실주택 매입은 전 지역 60%
세제 특례: 전용면적 60㎡ 이하 신축 일반주택을 처음 살 때 받는 취득세·종부세·양도세 감면 기간이 2027년 말 → 2028년 말로 연장
개발부담금: 2027년 착공 100% 면제, 2028년 착공 50% 감면

정부는 이런 조치로 2030년까지 수도권에서 일반주택 13만가구 착공을 지원하겠다는 목표를 제시했습니다.

아파트는 발표부터 입주까지 보통 5년 넘게 걸리지만, 다세대·다가구나 도시형생활주택은 공사 기간이 짧아 물량이 상대적으로 빨리 나옵니다. 전월세 시장의 체감 공급이 아파트보다 빌라에서 먼저 움직이는 이유입니다.

다만 두 가지는 함께 봐야 합니다.

규제 완화가 착공으로 이어지려면 시간이 걸립니다. 하위법령 시행이 연내 목표인 만큼 실제 입주 물량은 빨라도 2027년 이후입니다.
빌라 시장의 발목을 잡은 건 규제만이 아니라 전세사기 이후 무너진 신뢰입니다. 계약 전 등기부와 신탁원부, 보증 가입 여부 확인은 여전히 필수입니다. 관련 내용은 전세 계약 전 ‘신탁원부’ 꼭 확인하세요에 정리해두었습니다.

8·13 대책의 아파트·신규택지 등 전체 그림은 8·13 수도권 주택공급대책 확정에, 최근 공급대책을 한 번에 비교하려면 2026년 주택공급대책 총정리를 참고하시면 됩니다.

이번 대책의 핵심은 아파트가 아니라 그동안 공급이 끊겼던 빌라 쪽 물꼬를 트는 데 있습니다. 다가구는 한 층 더, 다세대는 한 동을 더 크게 지을 수 있게 되면서 같은 땅에서 나오는 가구 수가 늘어납니다.

당장 올해 전셋집이 늘어나는 건 아니니, 1~2인 가구라면 2027년 이후 선택지가 넓어질 가능성을 염두에 두고 계약 기간을 잡아두면 도움이 됩니다. 빌라 계약을 앞두고 있다면 공급 소식과 별개로 보증보험 가입 가능 여부는 꼭 미리 확인하시길 권합니다.

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