외국인 토지거래허가구역 1년 연장 — 서울 전역 유지, 섬 353곳 새로 묶인다

김프로 · 2026. 8. 23.

오는 8월 25일로 끝날 예정이던 외국인 토지거래허가구역이 그대로 1년 더 유지됩니다.

국토교통부가 2026년 8월 20일 연장 방침을 발표했습니다. 새 지정 기간은 2026년 8월 26일부터 2027년 8월 25일까지입니다.

토지거래허가구역이란 무엇인가

토지거래허가구역은 정해진 구역 안에서 부동산을 사고팔 때 계약 전에 관할 지자체장의 허가를 받아야 하는 제도입니다. 투기 목적 거래를 걸러내기 위한 장치입니다.

이번 구역은 그중에서도 외국인 매수인에게만 적용되는 특수한 형태입니다. 내국인 거래에는 영향이 없습니다.

→ 이 구역이 처음 지정된 배경과 만료를 앞둔 상황은 외국인 주택 토지거래허가구역, 8월 25일 만료 앞두고 연장되나에 정리해뒀습니다.

어디가, 어떤 거래가 대상인가

대상 지역은 기존과 같습니다.

• 서울 전역
• 경기 23개 시·군
• 인천 9개 자치구

허가를 받아야 하는 거래 기준은 이렇습니다.

• 주택 유형: 단독·다가구·다세대·연립·아파트
• 면적 기준: 주거지역 6㎡ 초과, 상업지역 15㎡ 초과 토지 거래

면적 기준이 6㎡라는 건 사실상 대상 지역의 거의 모든 주택 거래가 허가 대상이라는 뜻입니다. 아파트 한 채의 대지지분도 보통 이보다 넓습니다.

1년 동안 실제로 효과가 있었나

국토교통부가 근거로 제시한 수치는 다음과 같습니다.

• 2025년 9월~2026년 6월 수도권 외국인 주택 거래량: 4,397건
• 전년 같은 기간: 6,024건 → 27% 감소

지역별 감소 폭은 더 뚜렷합니다.

고가 주택이 몰린 지역일수록 감소 폭이 컸습니다. 규제가 실수요보다 투자 성격 거래를 먼저 눌렀다고 해석할 수 있는 대목입니다.

섬 353곳이 새로 들어간 이유

이번 연장과 함께 국토 외곽의 섬 353곳이 외국인 토지거래허가구역으로 새로 지정됩니다. 울릉도, 흑산도, 덕적도 등이 포함됩니다.

이쪽은 집값 안정과는 결이 다릅니다. 국방·전략상 선제적 관리가 필요한 지역을 미리 묶어 영토 주권을 강화한다는 취지입니다.

이게 나한테 왜 중요한가

내국인이라면 직접 규제를 받지는 않습니다. 다만 아래 경우에는 영향이 있습니다.

• 집을 팔려는 사람: 매수인이 외국인이면 허가 절차 때문에 계약부터 잔금까지 일정이 길어질 수 있습니다.
• 외국인 배우자·가족과 공동명의를 계획 중인 경우: 명의에 외국인이 들어가면 허가 대상이 될 수 있습니다.
• 해당 지역 시세를 보는 사람: 외국인 매수 수요가 계속 묶이면 초고가 구간의 거래량 흐름에 영향이 남습니다.

허가 없이 계약을 맺으면 계약 자체가 무효가 되고, 2년 이하 징역 또는 2,000만원 이하 벌금이 따릅니다. 외국인이 포함된 거래를 앞두고 있다면 계약서를 쓰기 전에 관할 구청과 공인중개사에게 허가 대상 여부를 반드시 확인하세요.

정리하며

외국인 토지거래허가구역은 서울 전역을 포함해 2027년 8월 25일까지 그대로 이어지고, 외곽 섬 353곳이 새로 추가됩니다. 1년간 수도권 외국인 주택 거래가 27% 줄었다는 게 정부가 내놓은 연장 근거입니다.

내국인 거래에는 직접 적용되지 않지만, 매수인 쪽에 외국인이 끼어 있다면 일정과 절차가 완전히 달라집니다. 거래 상대가 정해졌을 때 국적부터 확인하는 습관을 들이면 나중에 마음 졸일 일이 줄어듭니다.

출처

• 외국인 토지거래허가구역 1년 연장… 외곽 섬 353곳도 새로 묶는다 — 머니투데이
• 국토부, 외국인 토지거래허가구역 1년 연장…“수도권 주택거래 27% 감소” — 아시아투데이
• 외국인 토지거래허가구역 1년 연장…수도권 주택거래 27% 줄어 — EBN
• 수도권 내 주택 등에 대한 외국인 토지거래허가 제도 시행 — 김·장 법률사무소

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