월세를 전세로 바꿔주는 '전월세 안심신탁' — 월 20만원 아끼는 구조 뜯어보기

김프로 · 2026. 8. 24.

월세는 부담스럽고, 전세는 보증금 떼일까 겁나는 상황. 요즘 세입자들이 가장 많이 하는 고민입니다.

국토교통부가 8월 20일 공개한 전월세 안심신탁 사업은 이 두 가지를 한 번에 건드리겠다는 제도입니다.

전월세 안심신탁이란 무엇인가

전월세 안심신탁은 시장에 나온 월세 물건을 공공기구가 전세 형태로 바꿔 세입자에게 공급하는 사업입니다. 임대인과 임차인, 그리고 안정화기구가 3자 계약을 맺는 구조입니다.

여기서 안정화기구 역할은 주택도시보증공사(HUG)가 맡습니다. 전세금 예치와 운용, 반환, 임대인·임차인 모집까지 위탁받아 처리합니다.

돈이 흐르는 순서는 이렇습니다.

임대인은 월세를 받고, 임차인은 전세로 사는 셈입니다.

국토교통부가 든 예시는 시세 3억원짜리 연립·다세대주택, 전세금 2억원 기준입니다.

핵심은 금리 차이입니다. 서울 연립·다세대의 전월세전환율(전세를 월세로 바꿀 때 적용하는 비율)이 4.7% 수준인데, 안심신탁의 운용수익률은 4.35%로 그보다 낮게 잡혔습니다.

세입자 입장에서는 월세로 낼 돈보다 전세대출 이자가 싸지는 구간이 생기는 겁니다.

임대인 쪽 계산도 나와 있습니다. 같은 조건에서 월 73만원의 약정수익을 받고, 임대보증금 반환보증 수수료(연 30만원)도 면제됩니다. 지방으로 이주하면 주택연금으로 월 47만원을 추가로 받는 조합도 가능하다고 설명합니다.

이 제도의 두 번째 축이 전세사기 방지입니다.

보증금이 임대인 계좌가 아니라 HUG에 예치되기 때문에, 집주인의 사정과 무관하게 계약이 끝나면 기구가 돌려줍니다. 세입자가 따로 전세금반환보증이나 전세대출보증에 가입할 필요도 없어집니다.

→ 지금 제도에서 보증금을 지키는 방법은 2026년 전세 완전정리에 단계별로 정리해뒀습니다.

일정은 이렇게 예고됐습니다.

대상은 주택 유형을 가리지 않되 시세 20억원 이하 주택이 우선입니다. 전세금이 시세에 비해 과도한지, 위반건축물은 아닌지 검증을 거칩니다.

참여 방식은 두 갈래입니다. 임대인이 먼저 신청하면 기구가 임차인을 모집해주는 방식, 그리고 임대인과 임차인이 미리 전세금 수준을 합의한 뒤 함께 신청하는 방식입니다.

LH 매입임대주택 500호도 올해 이 방식으로 시범 공급해 무주택 청년의 주거비를 덜어줄 계획입니다.

아직 확정되지 않은 부분이 남아 있습니다.

계약을 검토할 때는 9월 공고문의 확정 수익률과 본인의 실제 대출 금리를 나란히 놓고 비교해보시기 바랍니다.

전월세 안심신탁은 “월세 물건을 공공이 전세로 바꿔주고, 보증금은 HUG가 들고 있는다”는 한 줄로 요약됩니다. 월 20만원대 절감과 보증금 안전, 두 가지를 동시에 노린 제도입니다.

다만 실제 조건은 9월 말 공고에서야 확정되니, 올가을 이사를 계획 중이라면 그때 나오는 수익률과 대출 금리를 꼭 직접 계산해보세요. 지금은 “이런 선택지가 하나 늘어난다” 정도로 알아두면 충분합니다.

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